قرارداد پيش خريد املاك حاوي اطلاعات مهمي است كه مانند حقوق خريدار و حقوق سازنده و مشخصات پروژه ساختماني و واحد مورد معامله كه بايد بدقت مطالعه شود. براي اطمينان از اينكه خريدار متوجه گردد كه بعداد ثبت نام وامضاء اينگونه قراردادهاي خريد درگير چه موضوعاتي خواهد شد ، توصيه ميشود قرارداد بدقت توسط وكيل خريدار مطالعه و بررسي گردد. همچنين بايد به ياد داشت كه طبق قانون
condominium Act 1988 خريداران كاندو جهت بررسي هاي لازم ١٠ روز مهلت خواهند داشت تا براي گرفتن تصميم نهائي مشاوره هاي لازم را از افراد متخصص مربوطه دريافت دارند.

چنانچه دربررسي هاي بيشتر ، خريداران رضايت مندي لازم را از مفاد قرارداد حاصل ننمايند ميتوانند قرارداد را بدون هيچ كسوراتي فسخ نموده و سپرده خود را پس بگيرند.

براي پروژهاي ساختماني كه پس از ژانويه ٢٠٢٠ وارد بازار شده اند همه قرارداد هاي خريد و فروش ميبايست شامل يك برگه اطلاعاتي در ابتداي قرارداد خريد باشد تا برخي از خطرات بالقوه كليدي خريد پيش فروش كاندوها را متذكر گردد. اين خطرات كه ميتواند
گاهي منجر به فسخ قرارداد از طرف سازنده شود شامل به حداقل نرسيدن تعداد واحدهاي فروش رفته ، عدم تامين منابع مالي لازم براي ساخت و تكميل پروژه و همچنين عدم دريافت مجوزهاي لازم از طرف شهرداري أست.

برای قراردادهای خرید امضا شده ، در تاریخ 1 فوریه 2021 یا پس از آن، قرارداد باید شامل یک برگه اطلاعات گارانتی که نمای کلی از پوشش ضمانت نامه همراه با مشخصات خانه جدید و اطلاعات مربوط به بازرسی قبل از تحویل باشد. بسته به نوع خانه ای که خریداری
می کنید نسخه های مختلفی از برگه اطلاعاتي در نظر گرفته خواهد شد.

در اينجا قصد داريم خريداران را از مشكلات بالقوه ايي كه از بابت خريد واحدهاي پيش فروش كاندو ممكن است رخ دهد آگاه سازيم.

١- سپرده هاي خريداران

خريداران بايد دقت كنند كليه پولهاي پرداختي به سازندگان كاندو ها حتما بايد درحساب صندوق امانات وكيل trust account سازنده واريز شود تا در صورت كنسل شدن پروژه ساخت كاندو بتوانند سپرده هاي خود را پس بگيرند . لازم به يادآوريست تضمين بازپرداخت
سپرده هاي شما بدليل كنسل شدن پروژه از طرف سازندگان به هر ميزاني كه باشد حداكثرمبلغ ٢٠٠٠٠$ از طريق TARION جبران خواهد شد.
همچنين بايد يادآور شد كه واريز سپرده براي خريد ساختمانهاي FREE HOLD الزاما صندوق امانات وكيل نبوده و ميتواند حساب بانكي سازنده باشد. در نتیجه شهرت و خوش نامي سازنده براي اطمينان يافتن از امن بودن محل سپرده ها بسيار حياتي أست. لازم به
ذكرأست TARION در مواقع بروز مشكل در اين خصوص تا ١٠٪؜ از رقم خريد و حداكثر تا سقف ١٠٠٠٠٠$ بازپرداخت سپرده هاي خريداران را تضمين خواهد كرد و نه بيشتر.

٢- تاخير در ساخت و تحويل پروژه
از انجايي كه براي تكميل پروژه ساختماني زمان زيادي لازم است احتمال تاخير در تحويل پروژه زياد أست. هنگاميكه در قرارداد نوبت به مشخص نمودن تاريخ تحويل ميرسد معمولا سازنده يك تاريخ نچندان دقيق بر مبناي محاسبات خود در نظر گرفته و بخود اين اجازه
را ميدهد تا تاريخ تحويل را چندين بار تمديد كند مشروط بر اينكه براي هر بار تاخيربه خريداران بطور كتبي اطلاع رساني كنند. در اين خصوص ميتوانيد ضميمه هاي مربوطه درمفاد قراردادهاي خود را مطالعه كرده تا از چگونگي تمديد ها و حتي از فسخ قرارداد
ازطرف سازنده بدليل تاخيرات بيش از حد اطلاع يابيد و حتي اينكه در چه صورتي شما واجد شرايط براي جبران خسارت بدليل تاخيرات سازنده خواهيد بود به شما بايد يادآور شده باشد.

٣- كنسل شدن پروژه
همیشه این خطر وجود دارد که یک پروژه کاندومینیوم كنسل شود. برخی از رایج ترین دلایل لغو پروژه عبارتند از فروش ناکافی، کمبود بودجه و عدم دریافت مجوزهای ساخت و تكميل پروژه هستند. برای درک شرایط در زمان فسخ قرارداد از طرف سازنده ميتوانيد
ضمیمه پیوست شده به قرارداد خرید خود را مرور کنید. اگر پروژه‌ای لغو شود، واجد شرایط دریافت سپرده خود، از جمله پرداخت‌های اضافی برای upgrade ها هستید.
همانطوركه قبلا اشاره شد سپرده‌ها باید در صندق امانات ( trust account ) وكيل قرارگیرند و اگر سپرده شما بازپرداخت نشد، شما واجد شرایط استفاده از Tarion تا 20000 دلار و براي ساختمانهاي Free Hold تا ١٠٪؜ از قيمت خريد و تا سقف 100000$ هستید.

٤- تحويل موقت واحد ها ( interim closing or interim occupancy )

اگرچه ممكن است سازنده واحد خريداري شده را به شما تحويل دهد اما تا زمانيكه كل پروژه در شهرداري به ثبت نرسد شما همچنان مالك قانوني ساختمان نشده ايد. اين مدت ميتواند از چند ماه تا بيش از يكسال به طول بيانجامد و شما در اين مدت بايد ماهيانه هزينه ايي را به سازنده خود پرداخت نموده كه اين هزينه شامل مواردي همچون بهره پول مانده قيمت خريد شما ، ماليات هاي تعيين نشده از طرف شهرداري و هزينه تعميرونگهداري ساختمان ( maintenance fee ) ميباشد.

٥- تغييرات در اندازه هاي واحدهاي فروش رفته
هنگاميكه براي اولين بار وارد واحد جديدتان ميشويد ممكن است متوجه اين واقعيت گرديد كه واحد تحويلي به شما كوچكتر يا بزرگتر از فضايي أست كه در قرارداد به شما قول داده تحويل داده شده و آن به سبب عدم پيش بيني دقيق از فضاهاي اشغال شده توسط اجزاء تشكيل دهنده ساختمان ميباشد. بطور كلي اين نوسانات تا ٢٪؜ از كل اندازه واحد قابل قبول بوده و در صورت تغييرات بيش از ٢٪؜ ميبايست با سازنده ساختمان وارد مذاكره شويد و همچنين از وكيل خود در اين خصوص مشاوره لازم را گرفته تا از حقوق خود براساس قرارداد منعقد شده آگاه گرديد. لازم به ذكر أست گارانتي هاي مربوطه تغييرات درمتراژ واحد را پوشش نميدهند.

٦- تغغيرات در نقشه و جزئيات واحد
سازندگان به خود اين اجازه را ميدهند كه هم در كل پروژه و هم در واحدهاي شما تغييراتي را ايجاد كنند. با اين حال condominium Act آنها را از ايجاد آنچه كه Material change ناميده ميشود تا حدي منع ميكند . مهم است كه قرارداد خريد را با وكيل خود بررسي نموده تا در چنين شرايطي حقوق شما را با توجه به موضوع material change به شما يادآوري كند.

٧- ادامه كارهاي ساختماني حتي بعد از تحويل واحد ها
اگر شما جزو كساني هستيد كه با تحويل واحد خود زودتر از پايان كليه كارهاي ساختماني مواجه شديد بايد انتظار داشته باشيد كه ممكن أست با مسائل مربوط به ساخت و سازمانند سروصدا و گرد و خاك و اختلال در تردد روبرو شويد.

اميد است با ارائه اطلاعات فوق بتوانيد ضمن به حداقل رساندن ريسكهاي اينگونه خريدها انتخاب صحيحي براي خريد خود داشته باشيد.

گردآورنده و تدوين
پرويز كاشاني
كميته تحريريه PICRA